中美住房金融理論與政策：房地產資本運動的視角

序言
引論 資本運動創造國民財富
第一節 資本運動是市場經濟社會的一種基本制度安排
第二節 從馬克思、熊彼特到凱恩斯:經典學者的精華觀點評述
第三節 資本運動所依存的經濟格局:資源一信息制度一空間
第一章 關於房地產資本運動及其典型形式——住房金融的理論探討
第一節 房地產資本及其運動的基本概念和理論要點
第二節 住房金融及其基本特征
第三節 房地產資本運動與宏觀經濟波動
第四節 房地產資本運動與城市發展
第二章 房地產資本運動的歷史源流:中美城市發展與住房金融史的考察
第一節 美國城市發展與住房金融史的考察
第二節 中國城市發展與住房金融史的考察
第三節 當代中國的房地產市場和住房金融概況
第四節 當代美國的房地產市場與住房金融概況
第五節 中美城市發展史上的房地產資本運動特點
第六節 國際因素開始對中國住房金融市場產生影響
第三章 房地產資本運動的「符號化」與住房金融工具創新
第一節 房地產資本運動的現代形式——「符號化」的房地產資本
第二節 美國的住房抵押貸款及其證券化
第三節 中國開展住房抵押貸款證券化的困境
第四節 房地產投資信托（REITs）創新的緣由、過程及效果
第五節 住房金融工具創新推動當代房地產資本運動新格局的形成
第四章 房地產資本運動中的「管涌效應」及其管理
第一節 房地產資本運動中的主要風險點分析
第二節 金融創新放大了房地產資本運動的「管涌效應」
第三節 房地產金融危機的管理與控制
第五章 房地產資本運動與住房金融主體行為
第一節 資本逐利的主體——房地產開發商行為
第二節 土地資源資本化與中國地方政府行為
第三節 住房金融產品的供給和需求方一住房金融機構與居民行為
第四節 對房地產資本運動主體行為的模型解釋
第六章 房地產資本運動與住房金融政策後果
第一節 房價、地價與房地產開發利潤率
第二節 美國「郊區化」運動與城市問題
第三節 中國城市居住區空間結構的內部分異
第四節 構建和完善住房保障制度永遠是政府的職責
第五節 政府對住房金融的深度介入和支持
第六節 創新住房金融制度和工具以利於改善住房的可支付性
主要參考文獻
後記

中國經濟30年的快速增長，失去形成了房地產資本運動新的特點。和其他國家在快速城市化和現代化的過程中的軌跡類似，近年來中國城市拓展和城市更新中相伴出現了房地產價格上漲過猛、房屋拆遷糾紛不斷、房地產金融潛在風險增大等問題，對國民經濟和社會發展產生了重要影響。如何把握中國房地產資本運動的規律，如何正確理解房地產資本運動的新形勢，如何有針對性地實施有效管理和調控，成為決策部門迫切的需要，也成為理論研究的一個重要課題。

陳玉京選擇了這樣一個題目來做博士論文，確實源自現實的需要，也源自他勇於面對挑戰的性格。他通過對中美兩國住房金融理論與實踐的考察與比較，集中對房地產資本運動的特征、過程與後果進行了深入分析，並得出了一些有價值的觀點和結論:

1．提出從資本運動視角來考察城市房地產和住房金融問題。關於房地產高層必住房金融的研究本身具有重要意義，而且已經有不少的研究成果可以參考，但在作者看來，需要以資本運動這樣的邏輯紅線來對住房金融的理論和實踐進行梳理，否則將難以得到具有邏輯一致性的結論。因此，該論文以資本運動的過程和效率、主體及其收益分配為基本主線來考察中美兩國城市住房金融中的房地產資本運動，並盡可能采取歷史全景掃描式的方法，深入分析城市土地、居民、空間結構乃至城市社會生活等各個方面，使住房金融不再只限於金融領域本身，而具有了歷史感和立體感。他的結論是，中美兩國住房金融體系的不同，根本在於是兩國資本運動格局的不同。資本運動格局的改變，必然涉及有關制度安排的改變。

2．對房地產資本運動的基本概念和理論做了初步探討。該論文把資本運動定義為市場經濟社會中的一種基本制度安排，使馬克思、凱恩斯、熊彼特等人的資本理論呈現出一定的邏輯關聯，從資本運動的元制度特征推出資本、房地產資本及房地產資本運動的定義，並結合房地產金融理論，對房地產資本運動及住房金融的基本特征和理論框架做探討。他的結論是，房地產資本運動是市場經濟制度下的產物，它和市場經濟制度本身一樣，是在歷史中形成煌，有著制度演化的路徑，研究者和決策者有必要深入其中，把握其規律，並結合本國本地區的實際情況，拿出促進其發展的方案和對策來。

3．對房地產資本運動的過程及其與金融資本的關系進行了分析，得出一些重要結論。作者從住房金融的理論與實踐出發，對房地產資本運動的歷史源流、房地產資本的「符號化」、風險管理及主體間的收益分配等重要問題做了梳理和分析，其中對中美兩國房地產資本運動的特點、房地產資本與金融資本的融合、房地產金融風險的常態與極端狀態、資本逐利各主體的行為特征等的論述有一定新意。他的結論是，在現代市場經濟和金融體系中，房地產資本之所以能成為運動且能增殖的資本，在於它與金融資本的聯姻。房地產資本與金融資本的高度融合——房地產資本的「符號化」，使房地產資本運動呈現復雜特征，並失去了整個資本運動格局的演化。

4．對房地產金融的風險進行了剖析。他認為，房地產資本運動的風險點是相對的、散點式分布的，而且大多數情況下是潛在的、可管理的。正如「管涌」一樣，只要及時地進行補漏，是完全可以控制的，但是如果長久地忽視它，就可能會使堤壩潰決，產生嚴重的后果。房地產金融風險對整個金融體系和金融市場的影響值得關注。為防止和管控風險，作者提出，一個關鍵問題在於建立較為合理的住房金融制度體系或者說是與現有的資本運動格局相匹配的住房金融制度體系。這一制度體系特別要注意平衡好分配格局，因為收益分配作為房地產資本運動的結果，是各個主體最關注的，其效率和公平的動態平衡是房地產資本運動可持續發展的前提。

從2007年以來愈演愈烈的美國次債危機，是一場真正由住房金融本身所引發的金融危機，使人們對美國式的住房金融制度不得不重新進行審視，其中的是非得失需要認真的學術研究才能分析清楚。陳玉京博士提出的資本運動視角對理解美國式的住房金融制度以及這場危機的來龍去脈的分析很有幫助。目前全球性金融危機還在繼續，結果如何還有待實踐的經驗。美國如何克服其住房金融體系的缺陷，中國如何從美國金融危機中吸取經驗教訓，繼續失去房地產資本運動的進程，這些都很有必要做出進一步的論述。希望陳玉京博士在今后的研究中不斷取得新的成果。

陳玉京有工學學士、歷史學碩士的良好教育背景，有多年在高級機關從事政策研究工作的經驗，但攻讀經濟學博士學位對他來說也是不小的考驗。他克服了來自學習和工作中的諸多困難，刻苦學習，潛心外廠，順利獲得博士學位。他的博士論文由於選題切合時代特征，角度新穎，文筆順暢，有較強的可讀性，在通過答辯不久，就通過了人民出版社的選題評審，而且在吸納專家們的意見基礎上，論文的內容又做了改進和擴充，順利出書。作為他的導師，我由衷地感到高興，故提筆為序。